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Ratgeber: Wann gibts eine Mietminderung?
Es gibt viele Gründe dafür, wenn die Wohnqualität in der gemieteten Wohnung arg einbüßt und nicht mehr dem entspricht, was der Mietvertrag verspricht. Als Beispiele seien ein Wasserrohrbruch in der Wand, marode elektrische Leitungen oder ein nachhaltiger Heizungsschaden angeführt. In solchen Fällen ist der Vermieter dazu verpflichtet, den baulichen Zustand der Wohnung so schnell wie möglich in Ordnung zu bringen.
Leider gibt es nicht wenige Vermieter, die im Schadensfall auf Zeit spielen, warum auch immer, was den Schaden nur noch vertieft und die Wohnqualität immer weiter herabsetzt. In diesem Fall ist es absolut gerechtfertigt, solange auf eine Mietminderung zu pochen, bis die Wohnung wieder in den ursprünglichen Zustand versetzt worden ist.
Allerdings kannst Du nicht jeden beliebigen Schaden zum Anlass einer Mietminderung machen. Nehmen wir die Heizungsanlage, an der im Mai ein Defekt festgestellt wird. Erst passiert lange Zeit nichts, aber Ende September kommen endlich die Handwerker und reparieren die Anlage, die nun in den ersten kalten Oktobertagen wieder ordnungsgemäß funktioniert. Es ist gewiss plausibel, dass in diesem Fall kein Richter einen Grund zur Mietminderung erkennen mag.
Unsere Erfahrungen: Wie hoch könnte die Mietminderung sein?
Wir haben für Euch die 8 bekanntesten Gründe aufgelistet. Diese ist nicht bindend und muss für jeden Einzelfall geprüft werden.
| Grund für Mietminderung | Details zum Grund | Mietminderung |
|---|---|---|
| Feuchtigkeit/Schimmelbildung | Feuchtigkeit in der Wohnung, Schimmelbildung, unzureichende Belüftung/Isolierung | 10% – 20% der Miete |
| Heizungsausfall | Kompletter oder wiederholter Ausfall der Heizung in der kalten Jahreszeit | 5% – 20% der Miete |
| Wasserschaden | Schäden durch undichte Rohre, Überschwemmungen oder Lecks | 5% – 15% der Miete |
| Lärmbelästigung | Kontinuierliche oder wiederholte Lärmbelästigung durch Nachbarn, Verkehr oder Bauarbeiten | 5% – 10% der Miete |
| Unzureichende Sicherheit | Mängel in der Sicherheitsausrüstung (z. B. defekte Schlösser, kaputte Fenster) | 5% – 10% der Miete |
| Ungezieferbefall | Probleme mit Schädlingen wie Mäusen, Ratten, Kakerlaken oder Bettwanzen | 5% – 10% der Miete |
| Mangelhafte Wasserversorgung | Ständiger oder wiederholter Ausfall der Wasserversorgung | 5% – 10% der Miete |
| Fehlende Instandhaltung | Generelle Vernachlässigung der Instandhaltung der Wohnung durch den Vermieter | 5% – 10% der Miete |
Teilt uns auch gerne Eure Erfahrungen mit!
Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) klärt auf
Wann ein Wohnungsmangel vorliegt, wurde im BGB festgeschrieben. Dort heißt es: Ein Wohnungsmangel liegt dann vor, wenn der aktuelle Zustand einer Wohnung signifikant von jenem Zustand abweicht, der einst im Mietvertrag beschrieben worden ist. In der Regel geht es also darum, dass die technischen Anlagen des Hauses und der Wohnung einwandfrei funktionieren müssen. Als Beispiel können hier der Fahrstuhl und die Hauselektrik sowie die Heizungsanlage genannt werden.
Liegt nur ein eher kleiner Mangel vor, bist Du nicht berechtigt, eigenständig die Miete zu kürzen, wohl aber, wenn eine deutliche Beeinträchtigung in der Nutzung der Wohnung vorliegt. Die willkürliche Mietkürzung ist auch dann eine ganz schlechte Idee, wenn Du den Schaden in der Wohnung selbst verursacht beziehungsweise verschuldet hast. Was aber auf jeden Fall greift, das ist § 535 BGB, der den Vermieter zur Instandhaltung der Wohnung verpflichtet.
Zugesicherte Eigenschaften der Wohnung
§ 536 Absatz 2 BGB geht darauf ein, das alles, wie im Mietvertrag dargestellt, vorhanden und nutzbar sein muss. Steht dort zum Beispiel zu lesen, dass ein Kellerraum zur Wohnung gehört, kannst Du die Miete kürzen, falls es diesen Keller im realen Leben gar nicht gibt, vorausgesetzt, Du hast zuvor auf Deinen Anspruch schriftlich hingewiesen.
Wichtiger Hinweis:
Ist Dir ein Mangel zum Zeitpunkt Deiner Unterschrift unter den Mietvertrag schon bekannt, kannst Du darauf später keine Mietminderung begründen. Nicht einmal zur Beseitigung dieses Mangels ist der Vermieter dann verpflichtet.
§ 536c Absatz 1 BGB besagt, dass der Mieter dem Vermieter Wohnungsmängel, die er nach dem Einzug vergegenwärtigt, sofort anzuzeigen hat. Der Vermieter hat dann dafür Sorge zu tragen, den Mangel innerhalb angemessener Frist zu beheben.
Erst dann, wenn nach Wochen noch nichts repariert worden ist, darfst Du die Miete kürzen, aber nur solange der Mangel weiterhin besteht. Wie rigoros Du dabei vorgehen kannst, hängt vom Umfang des Mangels ab. Ist beispielsweise wegen eines Rohrbruchs die gesamte Wohnung unbewohnbar, darfst Du die Mietzahlung sogar ganz einstellen. Bei weniger gravierenden Mängeln ist eine zehnprozentige Kürzung durchaus üblich.
Auch eine fristlose Kündigung ist möglich
Gemäß § 543 BGB kannst Du den Mietvertrag fristlos kündigen. Ein Beispiel für dieses Szenario wäre ein so massiver Schimmelbefall, dass davon erhebliche Gesundheitsgefahren für den Mieter ausgehen.
Darauf solltest Du bei Deiner Mängelanzeige achten
Im Vorfeld der Mietkürzung ist eine Mängelanzeige (gern mit Fotos, die den Sachverhalt belegenden) obligatorisch und sollte unbedingt schriftlich eingereicht werden. Wenn Du es ganz „old scool“ per Einschreiben machst, kannst Du im Streitfall jederzeit nachweisen, wann der Vermieter von Dir in Kenntnis gesetzt worden ist. Im Übrigen darfst Du die Miete nicht rückwirkend kürzen, sondern erst ab dem Zeitpunkt, an dem Du den Vermieter nachweislich informiert hast. Rechtzeitiges Handeln liegt absolut in Deinem Interesse, weil Dich der Vermieter haftbar machen kann, sollte die Wohnung durch Dein „Schweigen“ immer mehr Wertverlust erleiden.
Ein Muster für Dein Anschreiben wegen Mietminderung kannst Du Dir zum Beispiel hier herunterladen.
Die Mietminderung muss ankündigt werden
Im Zuge der Mängelanzeige kannst Du sogleich die Mietminderung ankündigen. Allerdings musst Du dem Vermieter eine angemessene Frist für die Behebung des Mangels gewähren. Es macht natürlich einen großen Unterschied, ob ein akuter Wasserrohrbuch oder nur eine ausgefallene Beleuchtung im Hausflur vorliegt. Bei solch einem weniger gravierenden Mangel räumst Du am besten eine Frist von 14 Tagen ein.
Nach dem Verstreichen der gesetzten Frist hast Du das Recht, selbst eine Firma für die Beseitigung des Mangels zu beauftragen, wobei Du dem Vermieter die Kosten dafür in Rechnung stellen darfst. Sobald aber der Mangel beseitigt ist, besteht keine Ursache mehr für eine Mietminderung.
Wichtiger Hinweis:
Es gibt Mietverträge mit einer Klausel, die die Mietminderung ausschließt. Das kannst Du vergessen, denn § 536 Absatz 4 BGB besagt, dass so etwas rechtlich gar nicht zulässig ist.
Fazit:
Wenn der Zustand der Wohnung den Angaben im Mietvertrag nicht (mehr) entspricht, liegt nach Auffassung des Gesetzgebers ein Wohnungsmangel vor. Bei kleinen, überschaubaren Mängeln besteht aber noch kein Recht auf Mietminderung, sondern erst dann, wenn die Nutzung der Wohnung stark beeinträchtigt ist und Du nicht selbst den Schaden verursacht hast.
Schäden, die Dir im Moment des Abschlusses des Mietvertrages bekannt sind, können später nicht für eine Mietminderung herangezogen werden. Bevor Du damit anfängst, die Miete zu kürzen, musst Du dem Vermieter schriftlich eine Mängelanzeige zukommen lassen, in der Du Dein Vorhaben der Mietminderung am besten gleich mit ankündigst. Erst wenn nach gesetzter Frist für die Mängelbehebung nichts passiert ist, hast Du das Recht, die Miete so lange zu kürzen, bis der Mangel schließlich behoben ist.
